Bước sang năm 2026, thị trường nhà ở tiếp tục vận hành trong khung pháp lý mới sau khi các luật liên quan đến đất đai và kinh doanh bất động sản đã đi vào áp dụng. Mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM duy trì ở mức cao; nhà liền thổ khan hiếm, thanh khoản phân hóa theo vị trí. Xét trên mặt bằng chung, chung cư thường cho dòng tiền cho thuê ổn định hơn, trong khi nhà đất có lợi thế về giá trị tích lũy dài hạn nếu nằm ở khu vực phát triển hạ tầng.

Pháp lý mới – thay đổi lớn (ghi nhận giai đoạn 2024–2025)
Từ ngày 01/08/2024, ba đạo luật quan trọng gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh BĐS 2023 bắt đầu có hiệu lực, tạo ra nhiều thay đổi đáng chú ý cho thị trường trong năm 2025:

• Quyền sở hữu căn hộ: khái niệm “sổ hồng 50 năm” dần được làm rõ theo hướng xác lập quyền sở hữu ổn định, chỉ chấm dứt khi công trình hết niên hạn sử dụng hoặc buộc phải phá dỡ do mất an toàn.
• Giao dịch minh bạch hơn: quy trình mua bán, chuyển nhượng và thế chấp bất động sản được siết chặt, giúp giảm rủi ro pháp lý cho người mua.
• Tái thiết chung cư cũ: cơ chế phá dỡ, bồi thường và tái định cư từng bước được hoàn thiện, tạo cơ sở triển khai các dự án cải tạo trong đô thị lớn.

Thị trường thực tế năm 2025 (theo các báo cáo công bố)

• Hà Nội: trong quý II/2025, giá sơ cấp căn hộ ghi nhận mức tăng mạnh so với cùng kỳ; nguồn cung mới và lượng giao dịch duy trì ở mức khá.
• TP.HCM: nguồn cung căn hộ mới còn hạn chế, giá nhìn chung ổn định; trong khi phân khúc nhà thấp tầng tại một số dự án lại thu hút sự quan tâm lớn.
• Nhà liền thổ: tiếp tục khan hiếm tại khu vực gần trung tâm TP.HCM, mặt bằng giá duy trì ở mức cao.
• Lãi suất vay: thấp hơn giai đoạn 2022–2023, góp phần hỗ trợ nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư trung – dài hạn.

Chung cư lựa chọn của dòng tiền và tiện ích

Ưu điểm

• Phù hợp an cư đô thị: tiện ích đồng bộ (siêu thị, trường học, bể bơi, gym), an ninh 24/7, môi trường văn minh.
• Dễ cho thuê: đặc biệt tại khu vực trung tâm, gần metro, cụm văn phòng và khu công nghiệp.
• Thanh khoản khá: nếu dự án có uy tín, pháp lý rõ ràng và dân cư đông.
• Chi phí ban đầu vừa phải: so với nhà đất, chung cư cần vốn ít hơn, phù hợp với nhóm khách hàng trẻ.

Lợi suất đầu tư

• Tại Hà Nội: trung bình 3–3,5%/năm.
• Tại TP.HCM: khoảng 2,8–3,3%/năm.
• Nếu chọn đúng căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 60–80m², gần văn phòng hoặc tuyến metro, nhà đầu tư có thể đạt mức lợi suất tốt hơn.

Hạn chế

• Giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng mạnh, biên lợi nhuận bị thu hẹp.
• Chi phí quản lý, bảo trì, gửi xe là khoản “ẩn phí” cần tính trước.
• Tăng giá vốn phụ thuộc vào hạ tầng và cung – cầu từng thành phố.

Nhà đất, giá trị dài hạn và quyền sở hữu đất

Ưu điểm

• Sở hữu lâu dài: đất ở có giá trị truyền đời, ít bị ràng buộc.
• Tiềm năng tăng giá: nhất là tại các khu vực hạ tầng phát triển, như dọc tuyến vành đai, metro, cao tốc.
• Tự chủ không gian: có thể xây dựng, cải tạo, cho thuê mặt bằng hoặc ở đa thế hệ.

Hạn chế

• Giá cao: nội đô TP.HCM, nhà liền thổ vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình.
• Thanh khoản phân hóa: chỉ những vị trí đẹp, pháp lý chuẩn mới dễ bán lại.
• Lợi suất cho thuê thấp: nhiều mặt bằng phải giảm giá 10–20% để hút khách.
• Rủi ro pháp lý: quy hoạch treo, lộ giới, tranh chấp đất đai.

 Vậy nên mua nhà đất hay chung cư – Góc nhìn an cư: gia đình nên chọn gì?

• Chung cư: hợp với gia đình trẻ, nhân viên văn phòng, người muốn gần tiện ích. Môi trường sống hiện đại, tiết kiệm thời gian di chuyển, nhưng phải chịu phí quản lý và một số quy định khắt khe.
• Nhà đất: hợp với gia đình đa thế hệ hoặc người thích sự tự do. Không mất phí quản lý, có thể trồng cây, nuôi thú cưng thoải mái, nhưng phụ thuộc nhiều vào hạ tầng khu vực và an ninh tự quản.

 Chiến lược đầu tư : 

• Ngân sách 2–3 tỷ: nên chọn căn hộ 2 phòng ngủ tại các trục metro hoặc gần khu văn phòng. Lợi suất cho thuê ròng tối thiểu 3%/năm.
• Ngân sách 5–7 tỷ: cân nhắc nhà phố hoặc đất vùng ven trong bán kính 20–30km, giá 40–60 triệu/m², kỳ vọng tăng giá khi hạ tầng hoàn thành.
• Mua để ở: Gia đình trẻ, ưu tiên tiện ích và vị trí trung tâm → chọn chung cư; Gia đình đa thế hệ, cần không gian rộng → chọn nhà đất.

Lưu ý:

• Xác định mục tiêu: ở, cho thuê, lướt sóng hay giữ tiền.
• Tính toán tài chính: vốn tự có, hạn mức vay, khả năng trả nợ an toàn.
• Kiểm tra pháp lý: quy hoạch, sổ hồng, thời hạn sử dụng đất/công trình.
• So sánh dòng tiền: lợi suất ròng, chi phí vận hành, khả năng tăng giá.
• Đánh giá vị trí: gần hạ tầng giao thông, tiện ích, khu dân cư hiện hữu.

Nhận ký gửi, chuyển nhượng và hỗ trợ tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM

Tư vấn & Thông tin Bất Động Sản Tp.HCM

• Website: nhamattientphcm.com

---

Các thông tin liên quan: